Consejos para elegir vivienda
– Tenga en cuenta no sólo el barrio y el precio, sino también el entorno urbanístico, los servicios, la inversión.
– Realice un análisis de su presupuesto y evalúe la financiación que solicitará, con el objeto de hacer más precisa su búsqueda.
– Verifique la calidad de los materiales de construcción. Preste atención a los detalles de obra, las terminaciones y los materiales externos.
– Preste atención a la orientación. Una orientación Este le dará luz durante la mañana. La Norte, poco sol. La Oeste, por la tarde. En la Sur, recibirá sol durante todo el día.
– Es recomendable que el lavadero sea independiente de la cocina.
– Compruebe el correcto funcionamiento de los sanitarios.
– Consulte cuándo fue la última vez que se realizaron mejoras en el edificio. Antigüedad y estado de las cañerías del inmueble y del edificio.
– Siempre visite la propiedad más de una vez, en diferentes días y horarios. Esto le permitirá darse una idea de cómo sería vivir allí.
PROCEDIMIENTOS DE COMPRA-VENTA
1. Descubra cuánto puede pedir prestado
Esto depende de sus ingresos y del tipo de hipoteca que desee. Tenga en cuenta la cantidad máxima de «préstamo a valor» (cuánto del valor de la propiedad el banco estaría dispuesto a prestarle) y que no debe esforzarse demasiado para hacer los pagos de la hipoteca.
2. Obtenga su N.I.E.
Si se toma en serio la búsqueda de su propiedad, solicite su «Número de Identificación de Extranjeros» (NIE), o Número de Identificación de Extranjero, tan pronto como pueda. Es un requisito legal a la hora de comprar una vivienda en España. Aunque puede esperar hasta encontrar un hogar, cuanto antes lo arregle, mejor.
Con estos asuntos resueltos, estará en una posición mucho mejor para seguir adelante con la compra una vez que haya encontrado su propiedad ideal. Los siguientes pasos para ti son:
3. Firma un contrato de reserva (fuera del plan)
Si está comprando una propiedad sobre plano, en esta etapa debe firmar un acuerdo y pagar una pequeña tarifa para reservar la propiedad. Por lo general, se le pedirá que realice pagos en etapas durante la construcción de la propiedad.
4. Obtenga certificado de registro
de la propiedad español que confirma a los propietarios legales de la propiedad que está comprando y muestra las deudas que existen en la propiedad. Alternativamente, su abogado o agente inmobiliario podrá obtenerlo. Deberá proporcionar una versión reciente de este documento cuando solicite su hipoteca.
5. Configure una cuenta bancaria local
Necesitarás una cuenta bancaria en España durante y después del proceso de compra. Además de la propiedad en sí, deberá pagar honorarios profesionales, impuestos y cargos en las facturas de compra y servicios públicos y, potencialmente, tarifas de administración una vez que la propiedad sea suya.
6. Instruya a su abogado para que complete las investigaciones legales
su abogado hará las comprobaciones necesarias sobre el propietario y los títulos de propiedad para asegurarse de que la venta sea legal. Insista en ver otra documentación pertinente a la propiedad; su abogado estará al tanto de los documentos que son necesarios para verificar para protegerse contra propiedades registradas ilegalmente o facturas impagas de impuestos o servicios públicos. Éstas incluyen:
• Escrituras registradas («Escritura Publica»)
• Recibos anuales del impuesto a la propiedad («Impuesto sobre Bienes • Inmuebles», a menudo denominado «IBI»)
• Certificado de registro de propiedad («Certificado catastral»)
• Plano de parcelas edificables («Plan Parcial») para viviendas ubicadas en urbanizaciones
• Gastos de comunidad pagados para propiedades ubicadas en urbanizaciones («Comunidad de Propietarios»)
• Facturas de servicios públicos pagadas (por ejemplo, electricidad, agua, recolección de basura)
7. Nombramiento de un notario
Un notario («Notario») es un funcionario del gobierno que supervisa la finalización de la transacción de la propiedad («escritura de compraventa»). Su deber es garantizar la legalidad del contrato, pero lo más importante, no es responsable de verificar la veracidad de las declaraciones dentro del contrato (que debe realizar su abogado). Si firma una hipoteca con nosotros, contrataremos al notario en su nombre para que se firme el contrato y se complete la transacción.
8. Pagar un depósito (reventa)
Si está comprando una propiedad de reventa, ahora puede negociar un precio de compra final a la luz de los resultados de la encuesta. Luego firmará un contrato de compra privado y pagará un depósito, generalmente 3000 € -10% del precio acordado. Asegúrese de comprender completamente el contrato; en esta etapa, si se retira de la venta, perderá su depósito. Si el vendedor se retira, debe pagarle el doble del valor de su depósito.
9. Pagar la propiedad y los impuestos aplicables
En este punto, pagará el resto del precio de compra más todos los cargos, impuestos y tarifas que se detallan en la sección ‘Costos a considerar’.
10. El título quedará inscrito en el Registro de la Propiedad
El último paso del proceso de compra es que su abogado le indique cuándo puede esperar recibir las escrituras de propiedad completas («escritura pública»), que generalmente demora unos meses en procesarse. Cuando estos documentos hayan sido completados y devueltos por la oficina de registro local, usted se convertirá oficialmente en propietario de una vivienda en España. ¡Enhorabuena!
Pasos importantes
El correcto asesoramiento es particularmente necesario y importante, cuando vamos a invertir en algo tan importante como es en bienes inmuebles. Pensando sobretodo en condiciones complicadas, en un mundo donde, cada vez más, podemos llevarnos desagradables sorpresas si no contamos con un adecuado asesoramiento legal y fiscal. Hay que hacer bien los contratos y pensar en el futuro, para no pagar luego más de lo estrictamente necesario. Existen vias legales y fiscales para evitar que nos cueste una fortuna.
Antes de solicitar una hipoteca, cualquier cliente debe asesorarse bien sobre los tipos de hipotecas, intereses, condiciones, etc. que ofrecen las distintas entidades financieras. Para ello, además de los canales habituales de acudir a asesores especializados y la información que ofrecen los bancos, existen en Internet numerosas páginas en las que poder obtener toda la información sobre hipotecas.
Una vez que has decidido qué vivienda quieres comprar, los pasos que debes seguir si quieres hacerlo de forma correcta, son los siguientes:
1. La paga y señal
Es una cantidad pequeña de dinero (unos 3.000 €) que se entrega a la agencia o al propietario como reserva temporal de la vivienda. Este paso no es imprescindible, pero se utiliza en el caso de que queramos negociar a la baja el precio de venta. Si finalmente no hay acuerdo, la paga y señal se devuelve.
2. El contrato de arras:
es una cantidad equivalente al 10% del precio total del inmueble, que se entrega para reservar el derecho de compra. El dinero se abona al firmar este contrato, que contiene unas cláusulas que se pueden negociar. Si no estamos seguros de que el banco nos dará una hipoteca, es conveniente añadir una cláusula que condicione la compra de la vivienda a la obtención de la hipoteca, así no perderemos el dinero de las arras.
3. Pedir la hipoteca
Una vez aportada la documentación que nos pida el banco (documento identificativo, nóminas, declaración de la renta, contrato de arras, IBI), nos pedirá un informe de tasación y en función de este nos hará una oferta. La oferta nos la mantendrá durante 30 días para que la estudiemos. Una vez aceptadas las condiciones del banco, nos citarán en las oficinas juntos con el notario y el propietario y tendrá lugar la compraventa y la firma de la escritura pública. A partir de ese momento la vivienda ya es vuestra.
4. Gastos de hipoteca
Hay que tener en cuenta que se firman escrituras independientes de las de titularidad de la vivienda, con lo cual pagamos más notario, que nos calcula sus honorarios según el porcentaje de lo que se hipoteca, también pagamos registro, y los servicios del gestor. También pagamos de nuevo el IAJD (Ese impuesto que siempre que se haga algo en el notario se paga, normalmente el 1% del importe escriturado), y la comisión de apertura de la hipoteca que habremos negociado previamente con el banco, que incluye el estudio, gestión y formalización del préstamo, además de los gastos de tasación.